안녕하세요?

아래와 같은 업무가 가능하신지 검토해 보시고 연락주시면 감사드리겠습니다.

김 기원 드림

등기 및 세무 자문 요청서: 조합원입주권 지분 정리 및 절세 방안
 
1. 기본 인적 사항 및 자산 현황

• 대상 사업지: 노량진 뉴타운 8구역 재개발 사업지 (현재 관리처분인가 완료 후 착공/건설 중, 2029년 8월 입주 예정)
• 자산 형태: 현재 세법상 '조합원입주권' 상태 (1+1 신청 완료: 84m2 + 59m2)
• 토지 권리가액: 총 2,588,678,394원
• 현재 소유 지분율: 동생 97.5% : 본인 2.5%
• 과거 증여 이력: 최근 10년 이내 양 당사자 간 증여 이력 없음.

• 동생 (지분 97.5%): 무주택자
• 본인 (지분 2.5%): 1주택자 (대전 소재 아파트 보유, 시세 약 4억 원)
  • 세무사 참고: 본 지분 정리 시 본인은 다주택자(비조정지역 2주택) 기준으로 중과 여부 및 취득세율 검토 필요.

• 조합원 분양가
  • 84m2 아파트: 961,100,000원 (향후 본인이 100% 독립 소유 희망)
  • 59m2 아파트: 793,000,000원 (향후 동생이 100% 독립 소유 희망)
• 상담 목적: 준공 후 아파트 상태에서 지분을 교환·정리하면 세 부담(취득세 및 양도세)이 매우 클 것으로 예상되므로, 현재 입주권 상태에서 '공유물 분할' 또는 '증여' 형식을 통해 사전 지분 조정을 완료하고자 함.

• 본인 현재 지분 가치: 약 64,716,960원 (총 권리가의 2.5%) 취득 희망 자산: 84 m2 (분양가 약 9.6억 원)
• 동생 현재 지분 가치: 약 2,523,961,434원 (총 권리가의 97.5%) 취득 희망 자산: 59 m2 (분양가 약 7.9억 원)

• 현재 지분 조정 시: 동생의 양도소득세(또는 증여세) 발생 여부와 본인의 증여세 및 취득세(현재 입주권 상태이므로 토지 취득세율 4.6% 적용 여부) 예상 금액.
• 2029년 8월 준공 시: 아파트 완공 후 원시취득 형태의 취득세 신고 시, 본인의 대전 아파트(1주택) 보유 상황이 노량진 아파트 취득세율에 미치는 영향.

• 위 지분 정리 작업에 따른 세금 신고(증여세/양도세)와 지분 이전 등기 과정을 세무사님(또는 연계된 법무사) 측에서 일괄 대행 가능한지 여부.
• 합의가 완료될 경우, 향후 구체적인 납부 절차와 타임라인 제시 요청.